Artigos | REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA - DIREITO A MORADIA ![]() REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA Direito à Moradia   Willian Gonçalves Lino de Oliveira¹    RESUMO - Este artigo foi realizado na área do Direito Ambiental, cuja temática é a “Regularização Fundiária Urbana: Direito à Moradia”, tendo em vista a identificação de a quem cabe o dever da organização fundiária e o que poderia ser feito a esse respeito, visando garantir o direito à moradia em locais apropriados, com base ao acesso ao saneamento básico. Buscou-se abordar as inúmeras formas da Regularização Fundiária Urbana, as situações de irregularidade na ocupação e uso do solo urbano, a caracterização das áreas com situação jurídica e administrativa irregulares, e a forma como deve ser identificada a área a ser regularizada, através de pesquisas que permitiram a análise das consequências da regularização de assentamentos irregulares, tendo em vista a ordenação e legalização da ocupação de áreas urbanas concretizadas, garantindo melhorias na qualidade de vida e a função social da cidade. O objetivo primordial foi de evidenciar quem possui o dever e a legitimidade da organização fundiária, além do que poderia ser feito, com identificação dos pontos positivos e negativos da não regularização dos imóveis, salientando os direitos constitucionais da moradia e saneamento básico. Ademais, foi empregada a pesquisa exploratória para maior familiarização com a temática, considerando o auxílio de inúmeras bibliografias específicas, leis e doutrinas, com ênfase na Lei Federal nº 10.257/01, onde houve a procura por identificação de todos os aspectos que a compõem, bem como o método de abordagem dedutivo, partindo de teorias e leis mais gerais para ocorrência de fenômenos particulares.  PALAVRAS-CHAVE – Regularização Fundiária. Moradia. Solo Urbano  ______________________           1    INTRODUÇÃO   A Constituição Federal, tratou da regularização fundiária ao estabelecer que os cidadãos brasileiros e estrangeiros teriam direito a uma parcela de terras, tendo acesso a condições dignas de vida. Para tanto, foi criado um instrumento da Política Urbana Federal, chamado de Estatuto da Cidade, visando ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, por meio de intercessões governamentais Com previsão no artigo 182 da CF e na Lei nº 10.257/01, o Plano Diretor é o órgão responsável pela regulação das atividades, nos processos de planejamento municipal. A regularização fundiária é a urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda, mediante o estabelecimento de normas especiais, sendo de competência do Poder Público. Com a organização de assentamentos irregulares, vem o direito à moradia, assegurando aos brasileiros e estrangeiros residentes no País o uso de determinada porção territorial no âmbito das cidades, para que possam ter um local destinado a garantir um asilo inviolável com a finalidade de propiciar fundamentalmente seu direito à intimidade, à vida privada, assim como a organização de sua família. Com o passar dos anos, com o êxodo rural, os Municípios estão crescendo, porém de forma irregular, em razão da desorganização fundiária e invasão de áreas que não são tituladas, apontadas como principais problemas dos centros urbanos. Portanto, diante do tema, a regularização fundiária emerge como alternativa de Política Pública para o tratamento de áreas já ocupadas de forma irregular, pela população de baixa renda. Diante do conceito e das vantagens da regularização, fica a seguinte indagação: A quem cabe o dever da organização fundiária e o que poderia ser feito, visando garantir o direito à moradia em locais apropriados, com base ao acesso ao saneamento básico? Portanto, a elaboração da pesquisa e confecção do trabalho de conclusão de curso tem o escopo de expor a diversidade de entendimentos de modo a esclarecer dúvidas existentes acerca do tema. Diante da questão acima citada, trata-se de pesquisa básica, de abordagem qualitativa, com vistas a descrever os fenômenos, elucidando as vantagens da regularização, para tanto se utiliza pesquisa bibliográfica, com uma análise do assunto em todos os seu ângulos e aspectos, a partir de obras que discutem a temática, pois tal procedimento será essencial para formulação de respostas ao problema levantado. Assim entende-se como adequado, adotar como método de abordagem dedutivo, partindo de teorias e Leis mais gerais para ocorrência de fenômenos particulares. Como autores fundamentais para a realização dessa pesquisa, foram utilizados, Antunes (2005), Fiorillo (2012), Machado (2014) e Milaré (2005). A pesquisa do tema teve como fito a regularização fundiária, garantido o direito à moradia, a integração da sociedade no pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado. Diante disso, este artigo se justifica pela falta de aplicação do Estatuto da Cidade, gerando assim um grande transtorno territorial, causando grande poluição visual, acarretando vários problemas ao meio ambiente e dificultando o acesso à moradia.   2    REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA    Regularização Fundiária é um instrumento da Política Urbana Federal, que visa ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, essa modalidade foi criada pela Lei nº 10.257/01, visando uma intercessão do governo por meio de ações prioritárias nas áreas de regularização, organizando assentamentos irregulares e com o objetivo de ordenar e legalizar a ocupação de áreas urbanas concretizadas, garantindo melhorias na qualidade de vida e fazendo com que a cidade cumpra a sua função social.  2.1 DIREITO À MORADIA  Com a organização de assentamentos irregulares, vem o direito à moradia, o qual está previsto no artigo 2º, da Lei nº 10.257/01, e no artigo 5º, incisos X e XI, da Constituição Federal, assegurando aos brasileiros e estrangeiros residentes no País o uso de determinada porção territorial no âmbito das cidades, para que possam ter um local destinado a assegurar um asilo inviolável com a finalidade de garantir fundamentalmente o direito à intimidade, à vida privada, assim como a organização de sua família. A regularização fundiária e a urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda, mediante o estabelecimento de normas especiais de uso e ocupação do solo são de competência do Poder Público, o que exige que áreas como essas sejam atendidas por políticas urbanas e habitacionais diferenciadas. Tal exigência reafirma o papel do Estado com relação à dignidade humana e aos direitos fundamentais dos cidadãos, dentre os quais inclui-se o direito à moradia. O Governo Federal, visando aprimorar o direito à moradia, editou a Lei nº 11.977/09, que dispõe sobre o “Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV”, e que também pode ser usada como Lei assessória à Lei nº 10.257/01, pois tem condão de regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas, vejamos o Art. 46, que dispõe:   “Art. 46. A regularização fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.” (BRASIL Lei nº 11.977/09)   O “Projeto Minha Casa Minha Vida”, é um programa do Governo Federal, que proporciona aos cidadãos, financiamentos habitacionais, mediante comprovação de baixa renda. Foi criado como um mecanismo de incentivo para aquisição da moradia própria, e conta como benefícios, o fácil acesso as parcelas, mediante taxas de juros relativamente baixas e descontos, tanto de impostos, como é o caso do ITBI – Imposto de Transmissão de bens Imóveis, quanto os emolumentos, que são devidos ao Estado, no âmbito cartorial, porém esse desconto só é concedido quando se trata do primeiro financiamento habitacional. Com o sucesso do programa, o Governo Federal criou em conjunto com os Municípios o projeto denominado FAR – Fundo de Arrendamento Residencial, que consiste em um programa gerido pela entidade municipal, o qual promove a construção de unidades habitacionais destinadas ao público alvo do PMCMV, e que a partir de um cadastro, que visa principalmente famílias com rendas de até R$ 1.600,00 (um mil e seiscentos reais) mensais, o Município selecionará as famílias a serem beneficiadas pelo programa. Os imóveis são de propriedade do Programa, mas a execução das obras é realizada por Construtora contratada pela Caixa Econômica Federal, que é a representante legal do Governo Federal em se tratando de financiamentos habitacionais, que se responsabiliza pela entrega dos imóveis concluídos e legalizados. Com a regularização dos imóveis, e com o acesso ao direito à moradia, seja por criação de projetos ou por financiamento habitacional, nota-se que a aplicação desses dispositivos de forma correta assegura a dignidade à vida dos Cidadãos e em consequência aumentando a economia do País. Édis Milaré explica que:  “A legislação protege e alimenta, por meio de instrumentos legais específicos, o patrimônio ambiental nacional, seja ele natural, cultural ou artificial. É desejável que políticas públicas e políticas de governo, as já existentes e aquelas que virão a ser adrede elaboradas, ocupem-se como afinco de salvaguarda e do incremento desse patrimônio. No que tange à cidade, o habitat por excelência da espécie humana, a Lei 10.257, de 10.07.2002, que instituiu a política urbana, é um dos instrumentos legais de maior significação e alcance.” (MILARÉ, 2005 p. 422).   Mediante essa distinção, percebemos que a cidade deve ser planejada e ordenada de forma interligada e sistêmica , e que o direito à moradia possui maior destaque que o direito à cidade, e deve ser compreendido como o direito a um espaço de conforto e intimidade destinado a brasileiros e estrangeiros residentes no país, tal direito tem previsão constitucionalmente estabelecida nos artigos 6º e 255, que assegura a todos o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, traduzindo a junção do direito à dignidade da pessoa humana com o local onde se vive. A consequência da regularização fundiária, abarcada com projetos governamentais, garante o acesso do cidadão a terra urbana, a um meio ambiente sustentável, em que haverá infraestrutura, serviços públicos e outros, garantido assim, a dignidade da pessoa humana, conforme preceitua nossa Magma Carta.   2.2 DIREITO AO SANEAMENTO AMBIENTAL   Posto o direito à moradia, é necessário falar do direito ao saneamento ambiental, estabelecido no inciso I, do artigo 2º, da Lei nº 10.257/01, de modo que tais institutos asseguram a dignidade da pessoa humana na ótica ambiental, com condições urbanas adequadas de saúde pública, o que é obrigação do Poder Público Municipal, no sentido de velar por todos fazendo cessar toda e qualquer poluição em face dos demais bens ambientais, ou seja, meio ambiente cultural e natural entre outros, assegurando as condições necessárias no sentido de restar Garantida a saúde de todos. É o que podemos extrair do referido artigo, vejamos:  “Art. 2o A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais: I – garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infraestrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações.” (BRASIL Lei nº 10.257/01)   Podemos ver no plano de saneamento ambiental, quatro direitos materiais fundamentais vinculados à pessoa humana quais sejam: 1- Direito ao uso de águas: é o direito de usar tanto água potável ou destinada a higiene, fornecida por um agente público ou concessionário. 2- Direito a esgoto sanitário: é o direito a ter seus detritos ou dejetos oriundos da pessoa humana, devidamente tratados sem que prejudique o solo, ou o meio ambiente. 3- Direito ao ar atmosférico e sua circulação: é o direito ao bem essencial a vida, tratado com qualidade sem poluição, o que acontece muito em grandes centros. 4- Direito ao descarte de resíduos: é o direito que o lixo produzido pela pessoa seja devidamente recolhido e tenha destinação e tratamento correto. A efetividade dos direitos mencionados é que deverá assegurar o direito ao saneamento ambiental dentro da tutela da saúde da pessoa humana adaptada ao local onde se vive.  “A garantia do direito a cidades sustentáveis, a saber, o direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infraestrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, significa, em consequência, importante diretriz destinada a orientar a política de desenvolvimento urbano em proveito da dignidade da pessoa humana e seus destinatários”. (FIORRILLO, 2012 p. 564).   Portanto, vê-se que com o direito à moradia e o direito ao saneamento ambiental, as diretrizes estabelecidas pela Lei, que deverão garantir concretamente o direito as cidades sustentáveis assegurado no plano constitucional e penetrando pelas normas jurídicas do Estatuto da Cidade. 3    CARACTERIZAÇÃO DAS ÁREAS COM SITUAÇÃO JURÍDICA E ADMINISTRATIVA IRREGULARES  As áreas com ocupações irregulares surgem das mais diversas situações sendo que as mais comuns são: a) loteamentos clandestinos (parcelamento do solo) sem autorização da administração pública em propriedades particulares e do poder público; b) invasões em áreas de propriedade de particulares; c) invasões em áreas de propriedade do poder público; d) invasões em áreas de preservação permanente (APP) (margens dos córregos e encostas dos morros e serras); e) invasão em áreas verdes, praças, equipamentos comunitários e vias de circulação. Para caracterizar a situação jurídica e administrativa das áreas com ocupações irregulares torna-se necessário realizar diversos levantamentos, tais como: a) levantamento da documentação dominial do imóvel; b) levantamento topográfico do perímetro da área do imóvel; c) elaboração do memorial descritivo do perímetro do imóvel; d) levantamento topográfico da área individual de cada lote com suas benfeitorias existentes; e) elaboração do memorial descritivo individual de cada lote; f) levantamento topográfico das áreas dos equipamentos públicos; g) elaboração do memorial descritivo dos equipamentos públicos; h) levantamento da infraestrutura pública existente; i) elaboração do partido urbanístico; j) levantamento socioambiental da área em estudo; l) registro no CREA dos serviços de levantamentos; e, m) levantamentos: socioeconômico, psicossocial, sociocultural das famílias existentes nas áreas. Após a realização destes levantamentos deverá ser preparado um diagnóstico da situação fundiária e ambiental da área em estudo, social, psicossocial e sociocultural das famílias ocupantes. Com os diagnósticos poderá ser elaborado o projeto de Regularização Fundiária e promover as ações sociais e ambientais necessárias.  3.1 LEVANTAMENTO AMOSTRAL SÓCIO-ECONÔMICO, PSICOSSOCIAL, SOCIO-CULTURAL E AMBIENTAL.  A amostragem deverá ser compreendida, no mínimo, de 30% das famílias de cada ocupação. O questionário a ser concebido e reproduzido deve ter por escopo identificar as suas condições intrínsecas e definir o perfil socioeconômico dos seus moradores, primordialmente dos chefes-de-família, objetivando identificar o perfil social, bem como a situação fundiária e dominial de cada área com situação jurídica e administrava irregular. O questionário a ser aplicado deverá abordar a situação de ocupação da moradia (se própria ou alugada); se o morador possui escritura ou título de posse e domínio do lote; o tempo de residência; a densidade domiciliar; a população dependente; a faixa etária dos residentes em cada moradia; a renda, profissão e o nível de escolaridade do chefe-de-família e seus membros; os encargos mensais; o nível de organização comunitária; a saúde da família, dentre outros aspectos socioeconômicos. Deverá ainda enfocar aspectos da segurança construtiva; tipologia habitacional; espaço físico disponível por habitante; presença de infraestrutura, serviços e equipamentos públicos dentro da área de ocupação, assim como situações de risco; situação ambiental. Caso necessárias, outras informações poderão ser incluídas, a fim de garantir a perfeita caracterização socioeconômica de cada ocupação. Após a concepção e reprodução do questionário, deve-se proceder ao levantamento de campo, a ser realizado por profissionais com escolaridade ao nível de 2º grau completo e que possuam conhecimento da cidade, em especial das áreas de ocupação em foco, e conhecimento técnico compatível com as informações do questionário. Ao concluir a aplicação dos questionários, deve-se proceder à compilação dos dados e respectiva tabulação, finalizando com a elaboração dos relatórios técnicos.  3.2 LEVANTAMENTO TOPOGRÁFICO DAS ÁREAS  O levantamento topográfico poderá ser realizado por meio de visitas no campo por um topógrafo. Entretanto, podem-se utilizar tecnologias como aerofotogrametria e geoprocessamento. Qualquer que seja a opção escolhida, é importante utilizar um método que se inicie com desenhos mais simples, complementados depois por novas informações. O mapeamento das áreas deverá permitir cadastrar as famílias e ajudar a construir critérios para os diferentes programas de regularização, já que podem ser cruzados com outras informações, como hidrografia e geotécnica, indicando, por exemplo, áreas que oferecem risco aos moradores. Após o levantamento de campo, deve-se proceder à digitalização das informações, que deverá ser executada com programa gráfico específico. As escalas deverão ser compatibilizadas ao nível de informação apresentada. As áreas deverão ser mapeadas individualmente e georreferenciadas. Por fim, analisar as informações obtidas e elaborar o relatório de apresentação, com inclusão dos mapas e memorial descritivo de limites, localização das áreas, número de lotes (ocupados e vazios) e demais informações que se fizerem necessárias à perfeita compreensão do mapeamento.  3.3 LEVANTAMENTO DA SITUAÇÃO JURÍDICA E URBANÍSTICA DAS ÁREAS  Situação Jurídica: Pesquisa junto à Prefeitura e Cartório de Registro e Imóveis, com objetivo de identificar o legitimo proprietário do imóvel ocupado e verificar a existência de certidões de posse ou qualquer outro tipo de documento dos ocupantes e anexá-las ao relatório técnico. Situação Urbanística: deve-se verificar a compatibilidade das áreas no escopo do Plano Diretor (interface arquitetônica, sócio espacial e infraestrutura). O levantamento urbanístico deverá abordar em cada ocupação: a) O tipo da área com situação jur |